相続した家が未登記だったら、相続登記義務化の過料は？放置はダメ！今すぐやるべき手続きと注意点を司法書士が解説

2025年6月3日 2025年6月3日

司法書士法人槐事務所

「親から相続した家が、実は登記されていない建物（未登記家屋）だった…」
「相続登記が義務化されたけど、未登記の家も何かしないといけないの？」
「そもそも、うちの家は登記されているのかな？」

　そんな疑問やご不安はございませんか？

　未登記家屋は相続登記義務化の対象ではありません。しかし、相続した未登記家屋をそのまま放置しておくのは様々なリスクがあり、おすすめできません。少なくとも、市区町村役場への「未登記家屋所有者変更届」の提出を、そして可能であれば「建物表題登記」と「所有権保存登記」を行うことを推奨します。

　この記事では、司法書士が未登記家屋の相続について、分かりやすく解説します。

1 未登記家屋かどうかを判断する方法
2 未登記家屋の相続、「相続登記義務化」の罰金対象になる？
3 じゃあ、未登記家屋は何もしなくても大丈夫？
4 では、どうすればいいの？ベストは「建物表題登記」と「所有権保存登記」
5 まとめ：未登記家屋の相続は、まず専門家にご相談ください！

未登記家屋かどうかを判断する方法

　まず、相続された家が本当に未登記家屋なのかどうかを確認する必要があります。主な確認方法は以下の通りです。

　ご自身での判断が難しい場合や、上記の書類が見つからない場合は、私たち司法書士法人槐事務所にご相談いただければ、調査のお手伝いをすることも可能です。

固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認する

　毎年春ごろに市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書や課税明細書を見てみましょう。

課税明細書:　土地だけでなく、家屋についても記載があるか確認します。
家屋番号の記載:　登記されている建物には「家屋番号」という番号が付されています。課税明細書にこの家屋番号の記載がない場合や、「未登記」「ミトウキ」などと記載されている場合は、未登記の可能性が高いです。

Information

　納税通知書に家屋の記載があっても、それはあくまで課税のためのものです。家屋番号の記載がない場合は、未登記と考えてよいでしょう。

登記済証（権利証）または登記識別情報通知書を探す

　建物が登記されている場合、その建物の「登記済証（いわゆる権利証）」または「登記識別情報通知書」という書類があるはずです。これらの書類が見当たらない場合、未登記である可能性があります。ただし、紛失しているだけの可能性もあるため、これだけで未登記と断定はできません。

法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得してみる

　最も確実な方法は、その建物がある場所を管轄する法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得してみることです。建物の所在地番で請求し、もし「該当なし」となれば、その建物は登記されていない（未登記である）ということになります。ブルーマップ（住居表示と地番が併記された地図）などで建物の正確な地番を調べてから法務局に行くとスムーズです。

未登記家屋の相続、「相続登記義務化」の罰金対象になる？

　最近、「相続登記の義務化」が始まり、手続きをしないと過料（罰金のようなもの）が科されるという話を耳にされたことがおありかと存じます。

　ご安心ください。今回の義務化でいう相続登記とは、法務局に登記されている不動産に関するものです。そのため、そもそも登記がない未登記家屋は、この相続登記義務化による過料の直接の対象にはなりません。

　「じゃあ、何もしなくてもいいの？」と思われるかもしれませんが、それは早計です。

　実は、建物にはもともと「表題登記の義務」があり、新築したり、まだ登記されていない建物の所有権を取得したりした者は、その日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければならないとされています（不動産登記法第47条）。これを怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります（同法第164条）。

　ただし、この表題登記義務違反による過料が実際に科されたという話は、現在のところ耳にしません。しかし、法律上の義務であることは覚えておきましょう。

じゃあ、未登記家屋は何もしなくても大丈夫？

　過料のリスクが低いからといって、未登記家屋をそのままにしておくことには、以下のようなデメリットやリスクがあります。

固定資産税の納税は必要

　未登記家屋であっても、固定資産税や都市計画税等は課税されます。これを怠ると、亡くなった方のご住所に納税通知書が送られ続けたり、手続きが煩雑になったり、税金の滞納で様々な不利益を受ける可能性があります。

売却や融資が困難になるケースが多い

　未登記の建物は、原則としてそのままでは売却できません。なぜなら、不動産の権利変動（売買などによる所有権の移転）は、登記をしなければ第三者に対抗できない（自分の権利を主張できない）と法律で定められているからです（民法177条）。

　となると、買い手を見つけるのが難しく、金融機関も抵当権を設定できないため未登記家屋を担保にお金を貸してくれることはほとんどありません。（※例外として、建物を解体して更地にする前提で、土地だけを売却するというケースは考えられます。）

万が一の際の損害賠償リスク

　建物が老朽化して倒壊し、近隣の家屋や通行人に損害を与えてしまった場合、その建物の所有者が損害賠償責任を負うことになります。相続登記義務化の過料対象ではないとはいえ、所有者としての管理責任は当然ながら発生します。未登記であることと、この責任は別問題です。

では、どうすればいいの？ベストは「建物表題登記」と「所有権保存登記」

　未登記家屋を相続した場合、最も望ましい対応は「建物表題登記（たてものひょうだいとうき）」と「所有権保存登記」を行うことですが、少なくとも「未登記家屋所有者変更届」（名称は自治体によって異なる場合があります）を提出し、納税義務者を変更する手続きをお勧めします。

建物表題登記とは？

　まだ登記されていない建物について、初めて法務局の登記簿に「どのような建物が、どこに、いつ建てられたか」といった物理的な現況を登録する手続きです。これを行うことで、建物が法的に明確になります。これにより、建物が法的に特定され、公式に存在するものとして認められます。相続した未登記家屋の場合、相続人がこの表題登記を申請することができます。

　なお、この表題部にも所有者を示す欄があり、最初から相続人の名義で登記をすることもできます。

Information

　表題登記などの表示登記については、土地家屋調査士の専門分野となります。弊所から土地家屋調査士をご紹介することも可能です。

所有権保存登記とは？

　建物表題登記によって登記簿が作られた後、その建物の最初の所有者として、ご自身の権利（所有権）を登記簿の「権利部（甲区）」という部分に記録する手続きが所有権保存登記です。 この所有権保存登記を行うことで、法的に誰が所有者であるかが明確になります。 未登記家屋を相続した方が表題登記を行った場合、その方がそのまま所有権保存登記を申請するのが一般的でしょうか。

　これらの登記を済ませることで、その後の相続（次の世代への引き継ぎ）や売却、担保設定（融資を受ける際の担保にするなど）がスムーズに行えるようになります。

未登記家屋所有者変更届とは？

　しかし、様々な事情ですぐに表題登記や所有権保存登記が難しい場合もあるかもしれません。そのような場合でも、最低限、「未登記家屋所有者変更届」は市区町村役場へ提出しておきましょう。相続によって所有者が変わった場合、市区町村の税務担当課（固定資産税課など）に「未登記家屋所有者変更届」（名称は自治体によって異なる場合があります）を提出し、納税義務者を変更する手続きが可能です。