【相続登記義務化】過料10万円より怖い？放置が招く「まさか」の損害賠償リスクとは

2025年5月20日 2025年5月20日

司法書士宮本普雄

「実家を相続したけど、まだ登記は変えていないなあ」「手続きが面倒で、つい後回しに…」

　近年、所有者不明の土地が増加し、社会問題となっています。この対策の一つとして、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。これに違反すると、10万円以下の過料が科される可能性があることをご存知の方も多いかもしれません。

　しかし、本当に怖いのは過料だけなのでしょうか？実は、相続登記を怠ることで、過料よりもはるかに大きな経済的負担を強いられる可能性があるのです。今回は、相続登記の義務化と、それ以上に知っておくべき「損害賠償リスク」について、わかりやすく解説します。

1 相続登記義務化とは？「過料10万円」はいつ、どうやって？
- - - 1.0.0.1 相続登記の申請を忘れると過料が発生するかも？新制度でできる対策
2 「正当な理由」があれば過料は免除？どんな場合？
3 費用だけで判断するのは少し待って！～「過料の方が…」と考える前に知っておきたいこと～
4 過料よりも怖い！相続登記を怠った場合の「損害賠償リスク」
- - - 4.0.0.1 令和8年4月から不動産の住所・氏名の変更登記申請が義務化されます
- 4.1 【事例で見る】相続不動産の管理不行き届きによる損害賠償リスク
5 まとめ：不安を解消し、未来の安心を手に入れるために
- - - 5.0.0.1 相続登記おまかせプラン
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相続登記義務化とは？「過料10万円」はいつ、どうやって？

　まず、基本となる相続登記の義務化の重要ポイントをおさらいしましょう。

相続登記の義務化: 不動産（土地や建物）を相続したことを知った日から3年以内に、法務局にその旨を登記申請することが法律で義務付けられました。
過料: 正当な理由なくこの義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

　では、登記官はどのようにして「登記がされていない」ことを知るのでしょうか？主なケースとしては、以下のような場合が考えられます。

遺言書から発覚するケース: 相続人の一人が、ある不動産について遺言書に基づいて相続登記を申請したとします。その遺言書に「別の不動産もこの相続人に相続させる」といった記載があり、その「別の不動産」が未登記だった場合。
遺産分割協議書から発覚するケース: 相続人の一人が、遺産分割協議の結果に基づいて相続登記を申請したとします。その遺産分割協議書に「別の不動産もこの相続人が相続する」といった記載があり、その「別の不動産」が未登記だった場合。

　つまり、他の相続手続きを進める中で、未登記の不動産の存在が明らかになることがあるのです。

「正当な理由」があれば過料は免除？どんな場合？

　もちろん、やむを得ない事情がある場合には、過料の対象とはなりません。法律で定められている「正当な理由」には、主に以下のようなものがあります。

相続人が極めて多数で、戸籍収集や他の相続人の特定に時間がかかっている場合
遺言の有効性や遺産の範囲について相続人間で争いがあり、不動産の所有者が確定しない場合
相続登記の義務を負う人自身が重病であるなど、手続きが困難な事情がある場合
相続登記の義務を負う人がDV被害者などで、避難を余儀なくされ、手続きが困難な場合
相続登記の義務を負う人が経済的に困窮し、登記費用を負担できない場合

　これらの「正当な理由」に該当すると認められれば、過料を科される可能性が低いと言われています。

　現在の運用では、いきなり過料が科されるケースはそれほど多くないのではないかと、私は考えています。しかし、法律で定められた以上、今後どのように運用が変更されていくかは不透明です。

費用だけで判断するのは少し待って！～「過料の方が…」と考える前に知っておきたいこと～

　さて、相続登記を行うには、登録免許税という税金や、手続きを専門家である司法書士に依頼する場合にはその報酬が必要となります。不動産の評価額や案件の複雑さによって費用は異なりますが、ある程度のまとまった金額になることも事実です。

　そのため、「過料の上限が10万円であるなら、手間や費用をかけて相続登記をするよりも、いっそのこと過料を支払った方が負担が少ないのでは？」と、ふと考える方がいらっしゃるかもしれません。特に、日々の生活の中で様々な出費がある中、できるだけ費用は抑えたい、というのは自然なお気持ちだと思います。

　確かに、一時的にかかる費用だけを比べると、そうした考えが頭をよぎることもあるでしょう。（私は頭によぎりました。）ただ、ここで一度立ち止まって、少し長い目で見た場合のことを考えてみることにします。

　過料というのは、あくまで「相続した不動産があることを知っていながら相続登記の手続きが期限に間に合わなかった」という事実に対するものです。これを支払ったからといって、その不動産に関する将来的な責任がすべて軽くなるわけではない、という点に少し注意が必要です。

　例えば、これからお話しするような、万が一の事故による損害賠償のリスクは、過料とは別に存在します。不動産の所有者としての管理責任は、登記をしているかどうかに関わらず発生するものだからです。

　相続登記をきちんと済ませておくということは、法的な義務を果たすという意味合いに加えて、ご自身がその不動産の正当な所有者であることを公的に明らかにし、将来にわたってご自身やご家族を守るための一つの「安心材料」を手に入れる、といった側面もあります。

　つまり、目先の費用だけでなく、長期的な安心感や、万が一の時に「あの時やっておいてよかった」と思えるような備えという観点も加えて、ゆっくりご検討いただくことが大切なのではないでしょうか。相続登記は、将来への投資と考えることもできるかもしれませんね。

過料よりも怖い！相続登記を怠った場合の「損害賠償リスク」

　さて、相続登記の申請を怠ることで生じる最大のリスクは、実は第三者に対する損害賠償責任を負う可能性です。

　相続登記や住所変更登記などが適切に行われていないと、不動産の真の所有者を特定するために、戸籍をさかのぼって調査する必要が生じ、時間と手間がかかります。その結果、対応が遅れ、第三者に損害を与えてしまうケースが考えられるのです。

　そして、日本の法律では、土地や建物の所有者の責任は非常に重く捉えられています（民法第717条：土地工作物責任など）。

民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

【事例で見る】相続不動産の管理不行き届きによる損害賠償リスク

　相続した不動産が原因で損害賠償責任を負うケースは、決して他人事ではありません。登記をしていれば、行政からの指導や近隣住民からの連絡がスムーズに届き、事前に対策を講じられたかもしれないケースも含まれます。

【倒木事故】管理されなかった土地の大木が倒れ、通行人が死亡（熊本県） 2017年、熊本市の県道で、道路に面した私有地から大木が倒れ、乗用車を運転していた男性が亡くなる事故が発生しました。この事故に関する裁判では、土地所有者が適切な管理を怠ったとして、数千万円もの損害賠償責任を負うことになりました。もし登記が速やかに行われ、所有者が明確になっていれば、行政からの危険木の伐採指導などが届き、事故を防げた可能性も指摘されています。
【空き家の倒壊・飛散物】老朽化した空き家が原因で隣家に被害 相続したものの登記せず、長年放置していた空き家が台風や経年劣化で一部倒壊し、屋根瓦や外壁材が飛散して隣家の建物を破損させたり、通行人に怪我をさせたりするケースです。この場合、破損した家屋の修理費用や治療費、慰謝料などを請求される可能性があります。実際に、空き家の管理不備で隣家から訴訟を起こされ、高額な賠償金の支払いを命じられた事例は各地で発生しています。
【ブロック塀の倒壊】地震でブロック塀が倒れ、通行人が死傷（大阪府北部地震など） 2018年の大阪府北部地震では、小学校のブロック塀が倒壊し、登校中の児童が亡くなる痛ましい事故が大きく報道されました。私有地のブロック塀であっても、老朽化や違法建築状態を放置し、地震や強風で倒壊して人に危害を加えた場合、所有者はその責任を問われます。過去の判例では、数千万円単位の損害賠償が命じられたケースもあります。相続した土地に古いブロック塀がある場合、登記と共にその安全性の確認も急務と言えるでしょう。

　過料の上限は10万円ですが、損害賠償には上限がありません。 ひとたび事故が起これば、その責任は想像をはるかに超える金額になる可能性があるのです。相続登記を怠り所有者が不明確な状態が続くと、危険箇所の情報が所有者に届きにくく、結果として被害を拡大させてしまうリスクを高めます。

まとめ：不安を解消し、未来の安心を手に入れるために

　ここまで相続登記の義務化や、それに伴ういろいろな側面についてお話ししてきました。 2024年4月から始まったこの制度、多くの方にとっては戸惑いやご負担を感じられるかもしれません。

　日々の忙しさの中で、相続のことまでなかなか手が回らない、というお気持ちもよく分かります。登記にかかる費用と、もしもの時の過料を比べてみて、どちらが良いのだろう…と悩まれることもあるでしょう。

　この記事でお伝えしたかったのは、相続登記を早めに済ませておくことは、単に法律で決まったから、というだけでなく、将来のご自身や大切なご家族を、予期せぬトラブルや心配事から守るための一つの大切な「備え」にもなる、ということです。

　もし、この記事が一度ゆっくりお考えいただくきっかけになりましたら幸いです。

　相続登記は、戸籍を集めたり、法的な書類を作成したりと、専門的な知識が必要になる場面も多く、ご自身だけで全てを進めるのは大変だと感じる方も少なくないと思います。

　そんな時は、どうぞ一人で悩まず、弊所にお問い合わせください。皆さまが安心して手続きを進められるよう、そしてスッキリとした気持ちで、これからの毎日をお過ごしいただけるよう、私たちがしっかりとお手伝いさせていただきます。

　どんな小さな疑問やご不安でも構いません。どうぞお気軽にお声がけください。

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